90% des investisseurs débutants calculent mal leur rentabilité. Ils regardent le rendement brut, oublient les charges, et se retrouvent avec un bien qui leur coûte de l'argent chaque mois au lieu d'en rapporter. Voici comment calculer la vraie rentabilité.
C'est le chiffre que les agents immobiliers vous montrent. Il est simple mais trompeur.
Exemple : bien à 100 000€, loyer 600€/mois → (7 200 / 100 000) × 100 = 7.2% brut. Ça paraît bien. Mais attendez la suite.
On déduit toutes les charges non récupérables.
Charges à déduire : taxe foncière, charges de copro non récupérables, assurance PNO, vacance locative (1 mois/an en moyenne), frais de gestion (si agence : 7-10% du loyer), entretien courant.
Notre exemple : (7 200 - 1 200 taxe foncière - 600 charges - 400 assurance - 600 vacance - 720 gestion) / 108 000 (prix + notaire) = 3.4% net. Beaucoup moins sexy.
On intègre la fiscalité. Selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP), l'imposition peut engloutir 15 à 45% de vos revenus locatifs.
En micro-foncier avec une TMI de 30% : vous payez 30% + 17.2% de prélèvements sociaux = 47.2% d'impôts sur 70% du loyer. Notre exemple tombe à environ 2.1% net-net.
Le cashflow, c'est ce qui reste sur votre compte chaque mois après avoir tout payé : mensualité de crédit, charges, impôts. Un cashflow positif signifie que le bien vous rapporte de l'argent. Un cashflow négatif signifie que vous mettez de votre poche chaque mois.
Pour avoir un cashflow positif, il faut généralement un rendement brut supérieur à 8-9% avec un crédit sur 20-25 ans. C'est possible mais ça se trouve dans des villes moyennes, rarement à Paris ou sur la Côte d'Azur.
| Charge | Montant annuel moyen |
|---|---|
| Taxe foncière | 800 — 2 500€ |
| Charges de copro (part propriétaire) | 400 — 1 200€ |
| Assurance PNO | 200 — 500€ |
| Vacance locative (1 mois/an) | 1 mois de loyer |
| Entretien / réparations | 500 — 1 500€ |
| Frais de gestion (agence) | 7-10% du loyer annuel |
| Assurance loyers impayés | 2-4% du loyer annuel |
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit drastiquement l'imposition — souvent à zéro pendant 10-15 ans. C'est le régime privilégié des investisseurs avertis. Mais il faut louer en meublé, ce qui implique un turnover plus fréquent et un investissement en mobilier.
Les villes avec les meilleurs rendements bruts se trouvent dans le centre et le nord de la France : Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges, Le Mans, Perpignan offrent des rendements bruts de 8 à 12%. Mais attention : un rendement élevé cache souvent un risque élevé (vacance locative, dégradation, moins-value à la revente).
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